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不動産鑑定士とは

不動産鑑定士試験の難易度とは?合格に必要な勉強時間は

不動産関連の資格で最高峰とされている不動産鑑定士ですが、これから受験を検討されている人の中には、下記のような疑問をお持ちの方がいませんか。

  • 不動産鑑定士を目指したいけど、どれくらいの合格率、難易度なのか?
  • 不動産鑑定士に合格するには勉強時間はどれくらい必要なのか?

日本には3大国家資格と言われている資格があります。

  • 司法試験
  • 公認会計士
  • 不動産鑑定士

この3つが3大国家資格といわれており、いずれも超難関試験を突破しなくてはなりません。不動産鑑定士も社会的な信用度も高く、高年収も約束されるような国家資格ですから、とても人気があり年々受験者数も増えているのです。本記事では、具体的に不動産鑑定士の試験概要や、難易度・合格率、必要な勉強時間などを詳しく解説いたします。

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律により規定された国家資格です。以下では、不動産鑑定士について詳しく解説していきます。

どのような資格なのか?

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する高度の専門職業家として、不動産の鑑定評価を主業務として行います。また、不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であり、資格がなければ対応することはできません。土地や建物などの不動産の経済価値について、地理的状況や法規制、市場経済などさまざまな要因をふまえて鑑定評価を行い、鑑定評価額を決定するのが不動産鑑定士の業務です。法律に基づく「不動産鑑定評価書」の作成は不動産鑑定士だけに認められており、不動産鑑定士の資格を有していないと作成できません。

主な仕事内容とは

不動産鑑定士の仕事内容の中心は不動産を鑑定することです。不動産の価値は様々な要因によって常に変動しています。たとえば、物件の近くに新しく駅ができれば交通の便が良くなることから、その不動産の価値は相対的に上がるということができるでしょう。新しく土地の土壌汚染について除却しなければならないという法律が新しくできた場合には、将来汚染を除却するために必要なコストの支払いが必要となるため、相対的に不動産の価値は下がることになるでしょう。このように、不動産の価値を決めることは様々な要因の影響を受けます。こうした不動産の価値を調査・分析することで正しい価値付けを行うのが不動産鑑定士の主な仕事です。

もちろん、不動産鑑定士の活躍の場は、不動産の鑑定評価だけにとどまるものではありません。不動産の鑑定評価だけでなく、不動産に関するコンサルティングも不動産鑑定士の重要な業務です。クライアントが不動産に関して何らかの意思決定をするときに、意思決定の前提となる状況や条件を整理して適切な判断材料をクライアントに提供することも重要な仕事の一つとなっています。そのため、不動産鑑定士は、不動産業界はもちろん、金融・コンサルティングや官公庁などさまざまなフィールドで活躍しています。

平均年収はどれくらい?

不動産鑑定士は、弁護士や公認会計士と並ぶ日本三大国家資格と言われています。試験の難易度は必ずしも弁護士や公認会計士と同程度とは言えないにもかかわらず、不動産鑑定士の資格が高く評価されている理由は希少価値が高い資格であるからです。そのため、不動産鑑定士の平均年収はおよそ650万円〜700万円程度と高い水準を誇っています。

将来性はあるのか?

不動産鑑定士は将来性のある仕事です。なぜなら、不動産の価値付けがなくなることはないからです。近年では、AI(人工知能)の開発が盛んに行われていて、AIによって仕事を奪われる人も少なくないと言われています。しかし、不動産鑑定士の主な仕事である不動産の価値付けについては、AIで代替することができない仕事です。したがって、AIによって仕事を奪われる可能性も少ないでしょう。むしろ、資格保有者は希少な存在として重宝される存在となるはずです。

不動産鑑定士になるために必要なこと

不動産鑑定士になるためには

不動産鑑定士となるためには、以下のプロセスをふむ必要があります。

試験に合格する

不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する不動産鑑定士試験(短答式及び論文式による試験)に合格しなければなりません。試験は短答式試験、論文式試験が年に1回づつ開催されます。論文式試験は短答式試験に合格していないと受験できません。短答式試験は5月中旬の日曜日(1日間)に実施され、論文式試験は8月の上旬の日曜日(1日間)実施されます。

実務修習

試験に合格したあと、一定期間の実務修習のすべての課程を修了し、さらに国土交通大臣による実務修習を終了したことの確認を受ける必要があります。実務修習は講義や演習に分かれて実施され、1年コース、2年コースから選択可能です。試験合格後、研修生として不動産鑑定事務所などに所属し、働きながら実務の講義(インターネットでのeラーニング)を受けて不動産鑑定士としての知識に磨きをかけていきます。現役鑑定士からの指導を受けながら、基本演習や実地演習に取組むことで、不動産鑑定士の独占業務である鑑定評価報告書の作成手順を学んでいきます。全てのカリキュラムを終え、「修了考査」を受験して、修了考査に合格すれば、各都道府県の不動産鑑定士協会に実務家として登録可能になります。

不動産鑑定士名簿に登録

実務修習修了後、不動産鑑定士名簿に登録することで、不動産鑑定士として名乗ることができます。この登録をしていないと、不動産鑑定士と名乗ることは基本的にできません。不動産鑑定士名簿に登録するまでにはおよそ3年〜5年程度の期間が必要となります。

不動産鑑定士試験の詳細

不動産鑑定士の試験内容とは

不動産鑑定士試験は、不動産鑑定士になろうとする者に必要な学識及びその応用能力を有するかどうかを判定することをその目的として 短答式及び論文式による筆記の方法により行われます。短答式試験で、「不動産に関する行政法規(行政法規)」「不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)」という2科目によって構成されています。それぞれの科目に対して40問100点満点となります。総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点をとることができれば、短答式試験は合格となります。短答式試験は200点満点のうち、7割(140点)以上の得点を目指す試験です。

不動産鑑定士試験の要は「不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)」です。「不動産鑑定評価基準」と「運用上の留意事項」の2つを根拠として、不動産鑑定士がどのような理論にもとづき、どのような手順で不動産の鑑定評価をおこなうかの知識が問われます。論文式試験がすぐあとに控えているので、短答式試験の段階から、「不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)」の対策準備をする必要があります。
一方、論文式試験では「民法」「経済学」「会計学」「不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)」が出題されます。鑑定理論は「論文」と「演習」の2通りが出題され、高いレベルの知識が要求されます。それぞれの科目に対して2問の出題がなされ100点満点を評価され、総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点がとれれば合格です。

不動産鑑定士試験の合格率

不動産鑑定士試験の合格率については、短答式と論文式で以下のように推移しています。

不動産鑑定士試験の合格率

実施年度 短答式 論文式
受験者数 合格者数 合格率 受験者数 合格者数 合格率
令和3年度 1,709人 621人 36.3% 809人 135人 16.7%
令和2年度 1,415人 468人 33.1% 764人 135人 17.7%
令和元年度 1,767人 573人 32.4% 810人 121人 14.9%
平成30年度度 1,751人 584人 33.4% 789人 117人 14.8%
平成29年度度 1,613人 524人 32.5% 733人 106人 14.5%
平成28年度度 1,568人 511人 32.6% 708人 103人 14.5%
平成27年度度 1,473人 451人 30.6% 706人 100人 14.16%
平成26年度度 1,527人 461人 30.2% 745人 84人 11.3%
平成25年度度 1,827人 532人 29.1% 812人 98人 12.1%
平成24年度度 2,003人 616人 30.8% 910人 104人 11.4%
平成23年度度 2,171人 601人 27.7% 1,038人 17人人 11.3%
平成22年度度 2,600人 705人 27.1% 1,130人 106人 9.4%
平成21年度度 2,835人 752人 27.1% 1,130人 106人 9.4%
平成20年度度 3,002人 678人 22.6% 1,308人 132人 10.1%
平成19年度度 3,519人 846人 24.0% 1,164人 120人 10.3%
平成18年度度 4,605人 1,160人 25.1% 912人 94人 10.3%

合格に必要な勉強時間(難易度)はどれくらい

不動産鑑定士の勉強時間は、およそ2,500時間と言われています。不動産鑑定士合格を1年で目指すと考える場合、1日あたり7時間程度の勉強時間が必要ということになります。この勉強時間を確保することもほとんどの人には難しいでしょう。2年で合格を目指すと考える場合、1日あたり3.5時間程度の勉強時間ということになりますから、2年かけてゆっくりと合格を目指すのが一般的です。

独学で合格は目指せるのか?

独学で不動産鑑定士に合格するには

不動産鑑定士試験を突破するためには、高度な知識と十分な問題演習が必要です。独学で勉強することもできますが、不動産鑑定士試験対策のために必要十分な書籍がないため、複数の書籍を使いながら知識を身に着けていかなければなりません。独学で行う場合、問題演習を行うために、市販の問題集を利用する必要がありますが、毎年法律は改定されるので、最新のものを購入しなければならず、コストが非常にかかります。したがって、効率的に勉強を進めたいということであれば、予備校などのスクールへの通学が良いでしょう。もちろん、独学では絶対に合格できないということはありません。独学での合格を目指す場合には、信頼できる教科書と問題集を用意し、十分な時間を確保して勉強をすすめることが必要です。

公認会計士がダブルライセンスとして取得するメリットはあるのか?

不動産鑑定士の資格は、公認会計士の資格をすでに有している人でもダブルライセンスとして取得することはメリットがあります。公認会計士の実務において、不動産について知識が求められるケースというのは多々あります。したがって、不動産鑑定士の資格を有していれば、他の公認会計士と差別化するための知識を得られると言えるでしょう。

そもそも、不動産鑑定士の試験では会計学が課されますが、公認会計士の資格を有していれば会計学の試験は免除されます。

したがって、他の科目を効率的に勉強して最短で合格を目指せます。

まとめ

これまでの記事で、不動産鑑定士試験についてご理解を深めていただけたかと思います。3大国家資格としても有名な不動産鑑定ですが、取得するためには難関試験を突破しなくてはならなく、そのためには膨大な勉強時間を確保しなくてはなりません。合格するためには如何にモチベーションを保って日々勉強を続けることができるのかも重要なポイントです。

不動産関連の資格としては、宅建士が有名ですが、不動産鑑定士と比較すると大きく難易度は下がります。宅建士試験の試験範囲は重複しているので、宅建士を取得してから不動産鑑定士を目指す方も多くいます。
不動産鑑定士と宅建士のダブルライセンスは実務でも広い範囲をカバーできることになり、独立開業時にも役立つ組み合わせですので、検討してみるのもいいでしょう。

晴れて合格し、資格を取得することができれば将来に渡り役に立つことは間違いないしょう。高年収も約束されているようなものですから、目指す価値は多いにありますので検討してみてはいかがでしょうか。

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