宅建士（宅地建物取引士）の難易度とは？会計事務所への転職にも役立つのか？

一般的には宅建と言われている宅建士の資格、正式には「宅地建物取引士」というのはご存知でしょうか。毎年20万人を超える受験者数にもなる、超人気国家資格でもあります。

宅建士というと不動産に関連している資格であることは、何となくご理解されていると思いますが、具体的にどのような業務をおこなっているのか？宅建士試験の難易度はどれくらいなのかなど、詳しいことはご存じない人も多いのではないでしょうか。

　宅建士とはどのような資格で、どのような業務を行っているのか、更には会計事務所に勤めるのに役立つ資格なのかなど、詳しくご紹介します。

宅建士（宅地建物取引士）とは？

　「宅地・建物の売買・交換」、「宅地・建物の売買・交換又は貸借の代理」、「宅地・建物の売買・交換又は貸借の媒介」といった宅地建物取引を業として行う場合には、免許が必要です。この免許の交付を受けるためには、宅地建物取引士試験（いわゆる宅建試験）に合格しなければなりません。

試験に合格すると宅地建物取引士となることができます。ここで、宅地建物取引士とは、試験に合格し、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ、当該知事の発行する宅地建物取引士証の交付を受けた者を言います。

試験に合格するだけではなく、資格登録を受け、かつ、宅地建物取引士証の交付を受けなければ名乗ることはできません。

宅建士の独占業務とは？

　宅建士には独占業務があります。その独占業務とは、宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印及び同第37条に定める書面（契約書等）への記名押印です。

　宅建業法第35条・第37条が定められた趣旨は、宅地建物取引に関して十分な説明をすること(35条)とその証拠を書面に残すこと(第37条)にあります。宅地建物取引業法は、重要事項説明等の重要な職務を宅地建物取引士に担当させることで、宅地建物取引業務の適正化と取引の公正の確保を図っているのです。

　宅地建物取引に関する紛争の多くの要因は、宅地建物の取引に関する知識が乏しい購入者等に対して、宅建業者が、取引物件や条件等に関する重要な事項を明確かつ十分に説明しないままに取引を進め、購入者等に明確な認識がない状態で契約を締結させてしまうことにありました。

そこで、正確な情報を積極的に提供して適切に説明し、購入者等がこれを十分理解した上で契約締結の意思決定ができるように、取引を透明化し、成立した内容についても書面を双方に交付して確認できるようにして、宅地建物取引の公正と購入者の安全を確保するために、その専門家である「宅建士」の資格保有者だけがこの業務に従事できるようになったのです。

　以下の事項が、宅建業第35条において定められている重要事項です。

（1）物件に関する事項

1. 登記された権利の種類、内容等
2. 法令上の制限の概要
3. 私道負担に関する事項
4. 電気・ガス・水道、下水の整備状況やその見通し
5. 未完成物件は工事完了後における形状・構造等
6. 既存建物の建物状況調査の有無や結果概要、及び設計図書等の書類の保存状況

（2）契約内容に関する事項

1. 代金、交換差金、及び借賃以外の金銭の額と目的
2. 契約解除に関する事項
3. 損害賠償の予定、違約金
4. 手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
5. 支払金・預り金の保全措置の概要
6. 金銭貸借のあっせん
7. 瑕疵担保責任の履行措置の内容
8. 購入者等の保護の必要性、及び契約内容の別を勘案して命令で定められた事項
9. 割賦販売に関する事項

（3）マンションに関しての独自の事項

1. 建物の敷地に関する権利の種類、内容
2. 共用部分に関する規約
3. その他国土交通省令・内閣府令で定めるもの

宅建士を取得するメリット

　すでに説明したように、宅建士だけに認められた独占業務があります。これに加えて、不動産会社（宅地建物取引を業として行う会社）では、各営業所に5人に1人以上の宅建士を勤務させなければならないと定められています。

このように、宅建士は宅地建物取引を行うにあたって不可欠な存在です。そのため、特に、宅地建物取引を業として行う不動産業界では、宅建士の求人が数多くあります。したがって、宅建士を取得しておけば、間違いなく不動産業界への就職や転職の強い味方となってくれるでしょう。

　さらに、宅建士の資格はダブルライセンスとして狙いやすい資格でもあります。国家資格をすでに保有している方が、キャリアアップのために宅建を取得するというケースも少なくありません。国家資格でなくとも、主な仕事とは別に、キャリアアップのために宅建の資格を取得するケースも多いです。つまり、宅建士の資格は、キャリアアップのために役立つ資格ですし、比較的働きながらでも取得しやすいコスパの良い資格なのです。

宅建士を取得するデメリット

　宅建士を取得するデメリットは、宅建士の数がすでに需要に対して過剰な状態となっているという一点にあります。つまり、宅建士として行っているサービスの供給過多の状態が続いているのです。宅建士として行っているサービスの供給過多のために、独占業務を持つ国家資格であるにも関わらず、宅建士の報酬は相対的に低い水準にあります。

将来的に供給過多の状態が改善される見込みも立たないことから、将来的に安定した職業であると考えることは難しいでしょう。そのため、宅建士を取得する場合には、その他の資格取得も視野に入れて、あくまでもキャリアアップのための手段として位置づけておくのが良いでしょう。

宅地建物取引士 年度別人数の推移

出所：「令和2年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」

宅建試験の内容

　宅地建物取引士試験（宅建試験）は、宅地建物取引業法第16条の2第1項の規定に基づいて、国土交通大臣から指定を受けた指定試験機関である一般財団法人不動産適正取引推進機構が、各都道府県知事の委任のもとに実施しています。以下では、試験内容について解説していきます。

・試験内容

　宅建試験は50問・四肢択一式による筆記試験です。宅地建物取引業に関する実用的な知識を有するかどうかを判定することに基準が置かれています（宅建業法施行規則第７条）。
　試験の内容は、おおむね次のとおりとなっています（同第８条）。

1. 土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること。
2. 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
3. 土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
4. 宅地及び建物についての税に関する法令に関すること。
5. 宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
6. 宅地及び建物の価格の評定に関すること。
7. 宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。

　宅建の試験では、下記項目からなる全50問が出題されます。出題科目による配点を確認し、重点的に勉強する科目とそうでない科目でメリハリをつけて勉強すると良いでしょう。

• 「宅建業法」　20問
• 「民法（権利関係）」　14問
• 「法令上の制限」　8問
• 「税・その他」　3問
• 「免除科目」　5問

　合計50問で50点満点となります。１問１点の配点方式なので、問題によって獲得できる点数は変わりません。

・受験費用

　受験費用は一律で7,000円となります。受験手数料は、消費税及び地方消費税は非課税です。

・スケジュール

　宅建試験の毎年のスケジュールはおおよそ決まっています。毎年7月1日から「試験案内の掲載・配布」が開始され、7月末日まで「受験申込の受付」が行われます。その後、毎年8月下旬までに試験会場通知の送付が行われます。

「受験票の送付」はそのあと行われ、例年9月末頃です。宅建試験では、原則として、毎年10月の第3日曜日が「試験の実施」日となっています。試験終了後、原則として、毎年12月の第1水曜日又は11月の最終水曜日に合格発表が行われます。

・申込み方法

　宅建試験の申込方法にはインターネットと郵送の２つあります。郵送の方が早期に申し込み締切りとなるので、インターネット申し込みをしている人の方が多いです。

・受験会場

　試験は都道府県単位で実施するため、受験申込みは、原則として、申込み時点で住んでいるところが試験会場となります。例年10月に、大学・高等学校・会議場等の施設を試験会場として借りて実施されています。

地域によって同じ都道府県でも複数の試験会場が用意されている場合もあれば、一つだけのケースもあるので試験申込後送付されてくる受験票をよく確認しましょう。合格後、宅地建物取引士の資格登録は、当該試験地の都道府県知事に申請することになるので、試験地域と資格登録地は基本的に一致します。

宅建試験の合格率や難易度とは

　宅建試験の合格率は、宅建試験の実施機関である一般財団法人不動産適正取引推進機構によって公表されています。直近の試験である令和3年度(12月試験)では合格率15.6%となっています(下図)。

試験実施概況（10年間）

　出所：一般財団法人不動産適正取引推進機構

宅建試験合格に必要な勉強時間は？

　宅建の合格に必要な勉強時間は、一般的に、300時間から400時間くらいと言われています。期間としてはおよそ6ヶ月程度の勉強期間が必要です。毎日およそ3時間程度勉強すれば100日で300時間に達するので、国家資格と言われる割に、それほど勉強時間が長くないと思われる人も多いのではないでしょうか。

　宅建資格の試験科目のなかでも、宅建業法は、全50問中20問と、もっとも大きな比率を占める科目です。手続きや業務上の規制についての出題が主となり、暗記項目も多くなります。出題傾向は固定されているので、問題集や過去問でパターンを覚えて確実に得点できるように勉強を進めましょう。宅建業法の次に問題数が多い科目が民法（権利関係）です。

法律に関する知識がまったくない場合には理解が難しい科目で、宅建の試験を受験する人の多くが苦手としています。したがって、民法についてはしっかりと時間をかけて、スケジュールを練って学習を進めましょう。その他の科目については、丁寧に過去問をフォローアップするのが大切です。

宅建士の資格は会計業界でも役に立つのか？

　宅建士の資格は、不動産業界だけで役立つ資格というわけではありません。すでに説明したように、宅建士の資格は、ダブルライセンスとして取得する人も多く、公認会計士や税理士として活躍する人のなかにも宅建士の資格を保有している人は少なくありません。不動産業界だけにとどまらず、一般企業や金融業界など広範囲な分野での活躍が期待されているのです。

不動産を担保にした融資が行われたり、貸金業法の改正で不動産の仲介を活用した不動産担保ローンの取り扱いが増加したりという動向もあることから、宅建士資格を持った公認会計士・税理士の需要も高まっています。

宅建士の将来性はあるのか？

　すでに説明したように、シングルライセンスとして宅建士の資格を活用していくのは難しい時代が来るかもしれません。今後、AIの発展により宅建士の仕事の一部をAIに任せることや、人口減少による不動産需要の減少により、宅建士に対する需要は今後減少していくでしょう。

近年では、法律が改正されて、契約前の重要事項説明が対面でなくても、ＺＯＯＭなどのウェブ会議システムを使ってできるようになっています。これは、IT技術の活用によって、宅建士の独占業務の効率化が進んでいることの証拠です。しかし、不動産取引は人が生活していく基盤となるものなので、需要がなくなることはありませんので、一定の需要はどんな時代にも見込めることは間違いありません。

　このように、シングルライセンスで宅建士として活躍するフィールドはあまり残されていないように思われます。そのため、今後、宅建士として活躍するうえでは、宅建士以外の資格を保有するダブルライセンスを狙ったり、IT技術を業務に取り入れた新しいサービスを提供できるようにスキルアップを狙ったりといった努力が必要となるでしょう。

まとめ

　これまでの記事の内容で、宅建士の概要と、試験内容についてご理解いただけたかと思います。宅建試験は他の士業の税理士や公認会計士、司法書士や社労士などと比較した場合、難易度は高く無いほうの取得しやすい資格といえます。

しかし、近年では試験内容も難しくなってきている傾向で、受験者のレベルもあがってきているようです。勉強時間の確保など、計画的に進めなくては合格はむずかしくなりますので、試験対策をしっかりとおこなうことをオススメします。

　宅建士は働きながら目指すことも十分合格できる資格です。税理士などとのダブルライセンスを取得することも非常に有効ですし、業務の幅が広がりますので、ぜひチャレンジしてみてください。

資格を取得しても業務に関連しない知識を得てももったいないことになってしまいます。資格は取得したから役にたつというものではなく、取得したあと、その知識をどのように役立てるかが重要です。あなたのキャリアパスに宅建士という資格が必要なのか、事前に検討してみましょう。

　会計事務所でも宅建士の知識、独占業務は役に立つ場合が増えてきています。税理士がこれまでの業務範囲では競合との競争に勝てないと判断し、業務範囲を広げるために社労士や・宅建士を募集している求人が増えているのです。士業の資格だけではなく、ITスキルなども非常に役に立ちます。取得した資格、スキルを最大限生かせる環境を見つけ、貴方のキャリアアップを目指してください。

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