不動産鑑定士の将来性とは？やめとけ、無くなると言われる理由を解説

2024/04/11

不動産鑑定士は弁護士・公認会計士と並ぶ３大国家資格として有名です。資格をとるためにはまず合格率5%ほどの難関試験を突破しなければなりません。そこからさらに試験後に行われる実務修習・修了考査といった課題もクリアしてようやくなれる非常にハードルが高い資格です。

試験に合格することすら難しい超難関資格の不動産鑑定士にしかできない独占業務もあることから、資格さえ取ってしまえば高収入で安定した仕事ができると考えてる人も多いようです。

しかし、最近はAIやWEBアプリケーションなどの発展もあってか「不動産鑑定士はやめといたほうがいい」「将来性がない」「なくなる資格」といったネガティブな情報も散見されるようになってきています。このような情報を見ると、不動産鑑定士を目指そうとしてる人はきっと不安になってしまうと思います。

そこでこの記事では、不動産鑑定士の仕事や将来性、やめとけと言われる理由などについて解説します。

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Contents

不動産鑑定士はどんな資格・仕事なのか？
最近なぜ「不動産鑑定士はやめとけ」と言われるようになったか？
不動産鑑定士はもう将来性がない？
まとめ

不動産鑑定士はどんな資格・仕事なのか？

そもそも不動産鑑定士とはどんな資格で、どのような仕事をしてるのでしょうか？とくに一般の人には馴染みが薄いかもしれませんのでここでは不動産鑑定士の基本について解説します。

１．不動産鑑定士はどんな資格か？

1963年に『不動産の鑑定評価に関する法律』が公布されたことによって不動産鑑定士は誕生しました。弁護士や税理士が戦前からあったことと比べると、まだ資格としての歴史はそれほど古くありません。

誕生の背景としては当時、高度経済成長期で全国各地の地価が急速に上昇しつつあったことから、不動産価格の変動が激しいと国民の経済活動に悪影響を及ぼすという懸念がありました。そこで、不動産の適正な価値を見極めるために不動産鑑定士が必要とされたのです。

不動産鑑定士は、不動産にまつわる環境やさまざまな条件を考慮しながら「不動産の適正な価値」を判断するプロフェッショナルといえます。

２．不動産鑑定士の仕事とは？〜独占業務〜

不動産鑑定士にのみ認められている独占業務として「不動産鑑定評価書の作成」があります。不動産鑑定評価書とは、土地や建物などの不動産について周辺の地理的な状況や法律規制やマーケットとしての価値などさまざまな要素を調査・考慮したうえで、鑑定評価額を決定してまとめたレポートです。

不動産鑑定評価書には対象となる不動産の詳細・依頼の目的や、条件・評価額を決定した理由など法律で決められた項目があって必ず記載されています。不動産鑑定士が発行する不動産鑑定評価書は不動産にかかわる個人・企業間取引や裁判や税金など、様々な公的手続きに利用することができる信用性が高い書面なのです。

３．不動産鑑定士の仕事とは？〜コンサルティング〜

２で述べた独占業務以外に、不動産鑑定士の仕事には不動産に関連するコンサルティングがあります。例えばクライアントから「土地を売却したい・譲渡したい・貸与したい」といった相談を受けると、要望に応じて土地や建物の価値を判定したり、土地の有効な活用方法についてアドバイスをおこないます。

不動産は時代や市況によってどんどん変化していきますし、借地権・借家権・地上権などの権利関係が複雑多岐にわたって絡み合うケースが多いのです。そのため、不動産の専門知識をもつ不動産鑑定士が求められるシーンも必然的に多くなっています。

４．不動産鑑定士にはどんな働き方がある？〜企業内鑑定士〜

不動産鑑定士は不動産会社・不動産鑑定事務所・金融機関・コンサルティング会社・一般企業などで様々な働き方をしています。不動産鑑定士は不動産にまつわる環境やさまざまな条件を考慮しながら「不動産の適正な価値」を判断するプロフェッショナルですので、対応できる業務は鑑定評価のみではありません。

不動産に関連した企画・開発や一般企業の管理部門などでもその専門性を活かして活躍しています。また、金融機関から融資を受けるための担保物件の鑑定評価、不動産の運用・有効活用に関するコンサルティングなど、高い専門性を活かして多方面にわたって活躍できる魅力的な資格です。

５．不動産鑑定士にはどんな働き方がある？〜独立開業〜

不動産鑑定士になると、自ら独立して不動産鑑定事務所を設立することができます。開業して自らクライアントを獲得し、不動産の鑑定評価やコンサルティングを行うことで直接手助けします。また、不動産の鑑定評価は全国各地で需要があるため、地元に戻って独立開業する人もいるようです。さらに弁護士・司法書士・公認会計士・税理士といった他分野の有資格者とネットワークを構築することで仕事の幅を広げたり、共同で事務所を設立するケースもあります。

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最近なぜ「不動産鑑定士はやめとけ」と言われるようになったか？

上述のとおり、不動産鑑定士は高度な専門性を有する資格で社会的なニーズもありとても魅力的といえます。しかし、なぜ最近になって不動産鑑定士はやめとけとなどと言われるようになったのでしょうか？ここではその背景について解説します。

1．市場規模が縮小している

冒頭でもお伝えしたとおり、不動産鑑定士が誕生したのは高度経済成長期でした。日本全国で経済成長して人口もどんどん増加してました。そのため不動産取引も増え、公共事業も盛んだったことから鑑定評価のニーズも必然的に多くありました。当時は著しく不動産価格が変動することによって国民が不利益を被らないよう不動産の適正な価値を見極めるために不動産鑑定士が必要とされた時代だったのです。

しかし現在は地方では人口が減って過疎化が進み、公共事業や大型開発も減少しているため、それに伴って鑑定評価の仕事も減ってきています。不動産鑑定士にとっては鑑定評価が独占業務となるため、せっかく資格をとってもその仕事が減りつつある状況であるため「やめとけ」という声があがっているのです。

2．資格のリスク（難易度）とリターン（収入や仕事）が必ずしも一致しない

不動産鑑定士試験を受けるためには、一般的に1年半〜2年くらいの勉強期間が必要といわれています。それだけ準備して受験しても合格率は5%前後、つまり100人受験して5人しか突破できないのです。しかし、それだけの難関試験を突破したからといって高収入が保証されてるわけでもなく、上述のとおり安定した市況ともいいきれません。

また、不動産鑑定士試験の難易度などについて、更に詳しく知りたい場合は「不動産鑑定士試験の難易度とは？合格に必要な勉強時間は」の記事をご覧ください。

不動産鑑定士の平均年収は約555万円となっています（参照：求人ボックス給料ナビ）。これは日本の平均年収が430万円程度であることを考えれば高いかもしれませんが、そのために約2年かけて5%の難関試験に挑むことに値するかを考えると、「やめとけ」という声があがるのも無理はないかもしれません。

また、不動産鑑定士の年収事情について、更に詳しく知りたい場合は「不動産鑑定士の年収はどれくらい？男女別、年代別、働き方で変わるのか解説」の記事をご覧ください。

3．AIやWEBツールの発展

最近のAIやWEBツールの発展は目覚ましいものがあります。会計・税務・財務の分野ではクラウドツールがたくさんリリースされ、昔は税理士事務所などで手作業していた仕事がツール上で自動で行われつつあります。米国の司法現場では訴状作成に判例のAI導入の取り組みがスタートしているようです。

不動産鑑定士の現場ではまだそれらが仕事を奪うといった事象は起きていませんが、近い将来には不動産鑑定評価書を自動で作成するAIツールなどが登場するかもしれません。すでに、住所などの簡単な情報を入力すると、不動産の査定をしてくれるAIを搭載したWebアプリケーションが人気を博しています。

こういった将来性を見据えて「やめとけ」といった声があがっていると考えられます。

不動産鑑定士はもう将来性がない？

不動産鑑定士の将来性とは

ここまで読んだ方は「やっぱり不動産鑑定士はやめといたほうがよさそうだな」と思っているかもしれません。たしかにそう思うのは仕方ないですが、工夫次第で不動産鑑定士はまだまだ将来性のある資格です。

例えば、不動産鑑定士と相乗効果の高い資格として税理士（公認会計士）があります。不動産の売買・賃貸・譲渡・相続には税金に関することが必ずついてまわります。具体的には不動産取得税、登録免許税、印紙税、相続税、固定資産税、都市計画税などの知識が役に立つでしょう。

また、高齢化が進む日本において「相続」にまつわる仕事は大きなマーケットになる可能性があります。相続税と不動産鑑定評価の双方からアプローチできれば大きな強みになることは間違いありません。

ダブルライセンスは大変かもしれませんが、取得すればそれだけ価値の高い仕事ができるため、将来性は大きいといえます。もしどうしてもダブルライセンスの取得が厳しい場合であっても他の専門家と協力すれば問題なさそうです。

まとめ

ここまで、不動産鑑定士の現状をお伝えしつつ「やめとけ」といわれる理由などについて解説してきました。不動産鑑定士になるためにはいくつもの高いハードルがあるうえに、せっかくそれを突破しても将来性が心配されるような情報が散見されるため、資格を取る意味がないと思ってしまう人も多いのではないでしょうか？

確かに、独占業務という意味では不動産鑑定士の仕事はピーク時に比べると年々減っているかもしれません。しかし、不動産鑑定士となってその知識や経験を活かしつつ、他の資格を取得したり他分野の専門家と協力するなどすれば、きっと面白い仕事ができるはずです。

これは不動産鑑定士に限ったことではないですが、どんな資格も取れば一生安泰なんてことはありません。目先の情報にとらわれず、将来を見据えた柔軟な対応ができれば、将来も明るいでしょう。

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